Оспаривание кадастровой стоимости. Лайфхаки и спойлеры — 2024

Беседу на животрепещущую тему провели два гуру по вопросам кадастровой оценки и имущественных налогов юрлиц: Кирилл Юрьевич Кулаков, ведущий эксперт в оценке недвижимости, первый заместитель генерального директора ЦНЭС, доктор экономических наук, профессор НИУ МГСУ и ключевой участник формирования стандартов и законодательства в сфере кадастровой оценки, и Дмитрий Желнин, управляющий партнер "Митсан консалтинг", сэкономивший российскому бизнесу более 1 млрд. руб на налогах. Читайте, чтобы узнать про оспаривание кадастровой оценки все и еще кое-что...

Аудозапись интервью доступна в Телеграм-канале по этой ссылке.

Д.Ж.: Здравствуйте, Кирилл. Ну что, ударим «по бездорожью» в нашей любимой теме кадастровой оценки?

К.К.: Да, и еще хочу поблагодарить вас за вклад в популяризацию темы оспаривания кадастровой стоимости. Это важно не только для потенциальных клиентов, но и для профессионалов в нашей сфере.

Д.Ж.: Давайте начнем с обсуждения государственной экспертизы. Мы знаем, что кадастровую стоимость можно оспаривать двумя способами: через исправление ошибок без составления отчета о рыночной стоимости или традиционным путем — с подготовкой отчета и защитой его в комиссии или суде. Но у многих возникает вопрос: как преодолеть страх перед судебной экспертизой, особенно после постановления 2021 года, согласно которому все экспертизы должны проводиться в государственных учреждениях? И можно ли их избежать?

К.К.: Основной вопрос здесь связан с оспариванием кадастровой стоимости по статьям 22 и 22-1 — это установление кадастровой стоимости на уровне рыночной. Если досудебное решение отрицательное, то остается возможность обратиться в суды. По таким делам всегда назначается судебная экспертиза, что было закреплено постановлением Верховного суда еще в 2015 году.

Распоряжение №32-14р от ноября 2021 года обязывает назначать экспертизы только в государственных учреждениях. Однако через три месяца после его принятия независимые эксперты, включая членов Союза финансово-экономических экспертов, подали иск в Верховный суд. Хотя иск был формально отклонен, в мотивировочной части решения от марта 2022 года указано, что судебные экспертизы могут проводиться и в негосударственных учреждениях. Это решение вступило в силу в мае 2022 года.

После этого во многих регионах суды вновь начали назначать экспертизы в независимых и частных структурах, что восстановило конкуренцию. Однако Москва и Московская область, к сожалению, продолжают назначать экспертизы преимущественно в государственных учреждениях, таких как Российский федеральный центр судебных экспертиз или Московская областная лаборатория судебных экспертиз.

Мы продолжаем добиваться изменений в этом вопросе и надеемся, что в ближайшее время суды Москвы и Московской области начнут назначать экспертизы и в независимых структурах, как это происходит в других регионах.

Д.Ж.: Кирилл Юрьевич, возможно, вопрос покажется глупым, но почему, на ваш взгляд, назначение экспертиз исключительно в государственные учреждения — это плохо?

К.К.: Прежде всего из-за аффилированности и двойной, а то и тройной взаимозависимости сторон. Истец, будь то налогоплательщик, арендатор или собственник недвижимости, фактически спорит с государственным органом, который либо провел кадастровую оценку, либо утвердил ее. Например, в Москве это может быть правительство города, а оценку проводило ГБУ. Затем экспертизу назначают в другом государственном учреждении, которое также подчиняется органам исполнительной власти. Это создает ситуацию, в которой независимость эксперта ставится под сомнение. Более того, на досудебной стадии те же ГБУ часто выступают прямыми ответчиками, и вопрос снова возвращается к ним. В таких делах необходима альтернатива — возможность проведения экспертизы в независимых учреждениях, чтобы избежать конфликта интересов.

Д.Ж.: Ситуация для налогоплательщика действительно выглядит не в его пользу: оспаривается государственная кадастровая оценка в государственном суде, и экспертизу проводит государственное учреждение. Как в таком случае можно бороться с выводами государственного эксперта?

К.К.: Вопрос очень актуальный. Особенно для Москвы, где проходит около 20% всех оспариваний. В лучшие годы это до 15000 дел в год, среди которых и самые дорогие объекты. Например, в моей практике встречались объекты с кадастровой стоимостью свыше 50 миллиардов рублей. Конечно, экономический эффект от такого оспаривания огромен.

Несмотря на введенные ограничения, рынок не замер. Процедура оспаривания включает обязательный досудебный этап с независимой оценкой, и качество этого этапа имеет ключевое значение. Я советую коллегам не обещать клиентам «манны небесной» и снижение стоимости на 50% — необходимо подходить к делу объективно и обязательно проводить досудебную проверку, чтобы изначально понимать вероятность удачного исхода дела. Государственные эксперты внимательно изучают не только отчет, но и его соответствие законодательству и стандартам. Поэтому аргументированная и качественная оценка имеет больше шансов на успех.

Раньше можно было добиться снижения на 30%, теперь часто ограничиваются 15%. Это, безусловно, результат той самой зависимости от органов власти. Но даже если снижения минимальны, это уже победа.

Если экспертиза не допускает снижения, есть возможность рецензировать заключение эксперта. В Москве этот инструмент работает, хотя вероятность успеха ниже. Но грамотное рецензирование может привести к назначению повторной экспертизы, которая в ряде случаев дает лучшие результаты. Например, если начальная оценка подразумевала снижение на 35%, в итоге можно добиться хотя бы 20-25%. Это уже положительный результат как для клиента, так и для экспертов.

Д.Ж.: Что происходит в Москве с ГБУ и комиссиями по оспариванию кадастровой стоимости? Я правильно понимаю, что в Москве комиссии по статье 22.1 нет, и все заявления сразу подаются в суд?

К.К.: Да, Москва действительно уникальна в этом плане. Сейчас уже 63 из 85 регионов (если не учитывать новые территории) перешли на статью 22.1. В этот список входят такие крупные регионы, как Московская область, Санкт-Петербург, Татарстан, Краснодарский край, Свердловская область. Эти регионы составляют около 70% всех объектов недвижимости в России. Однако Москва и Московская область пока остаются в прежнем режиме.

Руководители ГБУ Москвы приняли принципиальное решение не переходить на статью 22.1, и это обсуждалось на экспертных группах. Они не захотели создавать псевдокомиссии для рассмотрения отчетов о рыночной стоимости, чтобы избежать возможных коррупционных рисков и не увеличивать свою нагрузку. Поэтому переход на новый порядок в Москве отложен до 1 января 2026 года, хотя этот срок уже переносили с 2023 года.

Таким образом, в Москве комиссия не действует, и все заявления подаются напрямую в суд. Это демократичная норма: досудебного порядка можно не придерживаться, и это возможно только в Москве. В других регионах комиссии работают, и часто через них можно добиться положительного решения, но в Москве такой «лазейки» нет.

Что касается судов, в Москве действует только один суд для всех дел — Московский городской суд на Краснобогатырской улице. Иногда путают и думают, что можно подать заявление в Басманный или Таганский суд, но это неверно — вся Москва обслуживается одним судом.

В этом смысле Москва имеет меньше гибкости и возможностей для досудебного урегулирования, чем те 22 региона, где действуют комиссии. Статистика по стране различается: например, в Свердловской области более 50% дел рассматриваются в пользу заявителей, а в Краснодарском крае процент отказов может достигать 100%.

Д.Ж.: В Петербурге я еще не видел ни одного отчета, который прошел бы с первого раза.

К.К.: Да, Петербург — это еще один пример, где комиссия также не всегда гарантирует успех.

Д.Ж.: В Москве в 2024 году проводится очередная кадастровая оценка земли. Что вы можете рассказать об этом, как человек, который близко знаком с процессом?

К.К.: В Москве уже видны результаты кадастровой оценки земли на 2024 год. Я участвовал в официальной презентации предварительных данных, которая проходила в мэрии. Москва, наряду с Санкт-Петербургом и Севастополем, имеет особый цикл кадастровой оценки — каждые два года, в то время как в остальных регионах это происходит раз в четыре года.

В 2022 году вся Россия провела внеочередную кадастровую оценку земель, а в 2023 году — объектов капитального строительства (ОКСов). Соответственно, в Москве теперь каждый год обновляется оценка: в 2023 году были оценены ОКСы, в 2024 — земля, и так далее.

Что касается результатов по земле на 2024 год, то за последние два года кадастровая стоимость увеличилась в среднем на 7% для промышленных земель и на 20% для земель под многоэтажную жилую застройку. В среднем рост составил около 15-20%. Это приведет к увеличению налоговой нагрузки, что с учетом сложной экономической обстановки подстегнет новый цикл оспариваний кадастровой стоимости. Ожидаем, что этот процесс начнется после официального утверждения результатов с 1 января 2025 года.

Д.Ж.: Как вы оцениваете такой уровень повышения кадастровой стоимости? Насколько это соответствует реальным рыночным изменениям за два года или это, скажем так, надбавка «под госнастроение»?

К.К.: Без "дельты настроений" действительно не обходится. Это касается не только Москвы, но и всей России при проведении государственной кадастровой оценки (ГКО). Органы власти часто закладывают эту дельту в расчеты ГБУ, потому что налоги, особенно земельный и на имущество, остаются основным источником пополнения местного бюджета.

Названные мной цифры — это усредненные данные. В реальности внутри каждой категории есть значительные колебания. По некоторым объектам я видел рост и на 40-45%, а по другим — почти нулевое увеличение. Например, по торговым объектам рост составил около 10%, по офисам также около 10%.

Самое важное — это смотреть свой конкретный кадастровый номер. Через пару недель, когда будут опубликованы окончательные данные, можно будет понять, насколько стоимость вашего участка изменилась по сравнению с предыдущей оценкой. Если рост значителен и не соответствует рыночным условиям, имеет смысл подумать об оспаривании.

Д.Ж.: Кирилл Юрьевич, один из вопросов, который мне часто задают — это НДС в кадастровой стоимости. Когда же его перестанут добавлять в кадастровую стоимость объектов?

К.К.: Этот вопрос вызывает у всех профессионалов самые разные эмоции, от смеха до гнева. И пока он нормативно не решен. Давайте начнем с того, что в Москве НДС действительно не включается в стоимость земли, так как по налоговому кодексу это запрещено. Но для объектов капитального строительства (ОКС) ситуация иная.

Москва, используя затратный подход при оценке ОКС, включает НДС в расчеты. Это прописано в пункте 8.4 методических указаний по кадастровой оценке. Эти указания утверждены приказом №336 Росреестра, и гласят, что затраты на строительство или замещение объектов умножаются на НДС.

Однако есть примеры регионов, которые отказались от этой практики, например, в Ленинградской области. В одних субъектах НДС добавляется, в других — нет. Это создает странную ситуацию: пересекаешь границу региона (например, МКАД), и НДС в кадастровой стоимости исчезает.

Основная проблема кроется в методических указаниях Росреестра. Исправить это можно только их доработкой. Мы уже внесли свои предложения через Национальное объединение оценщиков, чтобы убрать НДС из расчетов. В ходе недавних обсуждений большинство ГБУ, кроме двух регионов, согласились с тем, что НДС не должен учитываться. Это очевидно, поскольку налогообложение «налога на налог» — это экономически нелогично.

Хотя пока НДС включен в расчеты, в судебной практике уже есть несколько решений, которые признают, что НДС не должен учитываться. Однако Москва, к сожалению, пока игнорирует эти решения. Поэтому важно следить за своим отчетом и проверять, включен ли НДС в расчеты кадастровой стоимости. В регионах, где он включен, это может стать аргументом для снижения стоимости через суд.

Д.Ж.: Вам не кажется, что оценщиков с этого рынка постепенно выдавливают — сначала отменили обратную силу оспаривания рыночных отчетов, затем установили шестимесячный срок для оспаривания. Потом было несколько резонансных уголовных дел. Как вы видите ситуацию?

К.К.: Да, ситуация изменилась. Если раньше, в так называемые "жирные" 2016–2018 годы, практически все оценщики недвижимости занимались оспариванием кадастровой стоимости, то сейчас их осталось значительно меньше. Прежде всего, из-за усложнившихся условий — государственной экспертизы, уменьшившихся шансов на успех и, соответственно, снижения интереса заказчиков.

Раньше, когда экспертизы проводили негосударственные эксперты, результаты отчетов оценщиков часто повторяли, и это было неким индикатором для начала процесса. Теперь ситуация изменилась: если раньше удавалось снизить кадастровую стоимость на 35%, то теперь можно ожидать лишь около 15%, что делает оспаривание менее выгодным для клиентов. Особенно это касается объектов с относительно небольшой стоимостью — в Москве сейчас редко начинают оспаривание, если объект стоит меньше 100 миллионов рублей. Если, конечно, это не случай явной ошибки.

Дополнительно добавилась ответственность для оценщиков. Московское ГБУ, к примеру, несколько лет назад начало массово подавать жалобы на оценщиков, чьи отчеты признавались недостоверными. У них появилась формальная возможность подать жалобу, если судебный эксперт признает отчет не соответствующим требованиям ФЗ-135 и стандартам оценки (ФСО). В результате, по Москве более 95% отчетов оценщиков признавались несоответствующими, что давало основания для подачи жалоб.

За один год в нашем СРО поступило 240 жалоб на оценщиков. Мы, конечно, защищали своих членов, но это превратилось в постоянную борьбу. В других СРО ситуация не всегда была такой успешной — некоторые жалобы удовлетворялись, что приводило к дисциплинарным мерам, вплоть до лишения членства.

Естественно, все это отталкивает многих оценщиков от работы в сфере оспаривания кадастровой стоимости. Но те, кто имеют опыт и прошли через все трудности, остаются на рынке и продолжают работать.

Д.Ж.: Есть ли будущее у оспаривания кадастровой стоимости через исправление ошибок или рыночные отчеты? Или нас ждет момент, когда любое оспаривание станет уголовно наказуемым?

К.К.: Я уверен, что у оспаривания кадастровой стоимости есть будущее. Законодательные механизмы для этого пока остаются, несмотря на попытки их изменить. Статья 22.1, пусть и более сложная, по-прежнему действует. Да, есть препятствия, связанные с ГБУ и их отрицательными решениями, но это открывает новый сегмент рынка для консультантов, которые работают с этими замечаниями.

С экономической точки зрения есть множество факторов, которые подталкивают к дальнейшему оспариванию. Например, недавно в Налоговый кодекс внесли изменения, которые ужесточают налоговое регулирование для ОКСов стоимостью свыше 300 миллионов рублей. В ряде регионов, включая Москву, ставка по таким объектам может быть увеличена с 2% до 2,5%. Это станет серьезным мотиватором для владельцев недвижимости оспаривать кадастровую стоимость.

Отмена налоговых льгот для физических лиц по недвижимости стоимостью свыше 300 миллионов рублей также внесет свою лепту. Раньше многие регистрировали дорогие квартиры на льготников, чтобы избежать налогообложения, но теперь, независимо от того, кто владеет квартирой, налог придется платить. Для таких объектов налог может составить 7,5 миллионов рублей в год, и это явно приведет к всплеску оспариваний.

Еще один важный момент касается земельных участков. Ставка по ряду категорий земель была увеличена в 5 раз — с 0,3% до 1,5%. Это затрагивает участки для жилищного строительства и предпринимательской деятельности. Такой резкий рост налогов неизбежно вызовет волну оспариваний.

И, наконец, не стоит забывать о том, что Минфин уже третий год подряд предлагает, чтобы все объекты недвижимости в России облагались налогом на основе кадастровой стоимости. Сейчас это касается только коммерческой недвижимости — офисов, торговых объектов и так далее. Но если предложение Минфина будет принято, это затронет и промышленные объекты, склады, объекты свободного назначения. На данный момент они платят налог по остаточной балансовой стоимости, что зачастую составляет ничтожные суммы по сравнению с реальной рыночной стоимостью. Перевод этих объектов на кадастровую стоимость приведет к массовым оспариваниям.

Д.Ж.: Налоговые изменения действительно ударят по всем, кто платит налоги на имущество и землю. Минфин, скорее всего, в ближайшем будущем все-таки добьется перехода всех объектов недвижимости на налогообложение по кадастровой стоимости.

К.К.: Хочу добавить еще один важный момент. В Москве уже начались обратные тренды. Если раньше кадастровую стоимость оспаривали исключительно для снижения налога на имущество или землю, сейчас она используется в других целях. В частности, кадастровая стоимость начала применяться как индикатив для изъятия земель под программы комплексного развития территорий (КРТ) — и не только в Москве, но и в других регионах.

В ряде субъектов федерации кадастровая стоимость уже используется как база для расчета компенсации при изъятии земельных участков для государственных нужд. И это еще одна причина, по которой некоторые собственники, попавшие под такие программы, наоборот, пытаются повысить кадастровую стоимость своих объектов, чтобы получить более высокую компенсацию.

Мы уже имеем несколько выигранных кейсов, где собственники целенаправленно оспаривали кадастровую стоимость в сторону ее увеличения, чтобы не остаться в проигрыше при изъятии.

Так что скоро мы получим тысячи новых дел по оспариванию кадастровой стоимости.