Я в СМИ - Дмитрий Желнин

Покупка, ЖКХ, ремонт: как экономить на жилье, если цены на все растут

Покупка, ЖКХ, ремонт: как экономить на жилье, если цены на все растут

Эксперты рассказали, как сэкономить на жилье при существенном росте цен
Рост тарифов ЖКУ и налога на имущество, увеличившиеся до 20% ставки рыночной ипотеки, подорожавший ремонт квартир – все это бьет по кошельку, а у кого-то и вовсе крадет надежду на приобретение собственного жилья. Эксперты сайта "РИА Недвижимость" рассказали, почему все так существенно подорожало в сфере недвижимости и можно ли даже в этих условиях найти способы сэкономить.

Неподъемное жилье

Серьезным поводом приуныть для многих желающих обзавестись своим жильем в начале 2024 года стали высокие цены на квартиры в новостройках и дорогая ипотека.
Напомним, что в конце прошлого года в России ужесточили условия по льготной ипотеке на новостройки. Первоначальный взнос по программе под 8% годовых вырос до 30%, а максимальная сумма кредита стала единой по всей стране – 6 миллионов рублей. Также была снижена на 0,5 процентного пункта предельная величина субсидий, получаемых банками в рамках этой и ряда других льготных программ.
Кроме того, крупнейшие российские банки – Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Промсвязьбанк, банк "Открытие" и Совкомбанк – внесли изменения в условия выдачи ипотечного займа с господдержкой, установив комиссию для застройщиков за каждый выданный ипотечный кредит.
Все эти меры были предприняты для того, чтобы охладить рынок, сократив спрос на первичном рынке жилья, и снизить раздутые цены.
Тем не менее, пока этого не произошло.
По данным портала "Мира квартир", новостройки в среднем по стране подорожали за прошедший год на 18,2% – до 129,8 рубля за квадратный метр. Стоимость квартиры при этом увеличилась на 18,6% – до 6,9 миллиона рублей. Застройщики просто не могут снижать цены, так как растет себестоимость строительства, объясняют эксперты.
Что же касается вторичного рынка, то из-за высокой ключевой ставки средние ставки по рыночным программам ипотечного кредитования здесь приблизились к 20% годовых. Это делает ипотеку практически неподъемной. При этом цены в этом сегменте тоже пока не снижаются, так как продавцы все еще не могут смириться с изменившимися реалиями рынка. По данным "Мира квартир", в среднем по стране общая цена квартиры увеличилась за год на 15,9% – до 5,96 миллиона рублей, квадратный метр подорожал на 14,8% – до 110,5 тысячи рублей.

Как ловить хорошую цену

Несмотря на все трудности, возможность купить квартиру в новостройке все же сохраняется. В этом сегменте действуют такие адресные программы как "Семейная ипотека" со ставкой до 6%, "IT-ипотека" и некоторые другие.
Что же касается вторичного рынка, то эксперты ждут, что уже весной на здесь произойдут позитивные для покупателей изменения. Когда продавцы осознают все происходящее, стоимость вторичного жилья пойдет вниз и может упасть в 2024 году на 10%, прогнозирует руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

Портал объявлений о продаже недвижимости "Циан" в феврале уже зафиксировал массовое снижение цен в объявлениях о продаже вторичного жилья. Пока это небольшое снижение, не более 3%, но тем не менее.
Для того чтобы не пропустить подходящий момент, когда цены пойдут вниз и вовремя приобрести квартиру, по словам риелтора Евгения Коноплева, нужно отслеживать два фактора: цикл развития рынка и жизни объекта на рынке.
"Консенсусное мнение всех крупных аналитиков сейчас такое: вероятность продолжения снижения рынка в ближайшие несколько месяцев составляет 60-90%, а вероятность его разворота в фазу роста – 10-40%. Но все эти ощущения и прогнозы изменятся моментально, в зависимости от того, что Банк России скажет про ключевую ставку на заседании 16 февраля", – предупреждает Евгений Коноплев, риелтор.
Помимо общей ситуации на рынке, также стоит следить за жизнью каждого конкретного лота, советует Коноплев. По его словам, к примеру, в Москве более 90% квартир продаются методом "голландского аукциона" – когда объект выходит на рынок по завышенной цене. У адекватного продавца завышение составляет не более 10% от средней рыночной цены, у неадекватных продавцов оно может доходить и на 30%.

"Процесс "дорастания" продавца до правильной рыночной цены составляет 1-2 месяца для "однушек" ценой около 10 миллионов рублей и может составлять до полугода для "трешек" ценой от 30 миллионов рублей и выше", – рассказывает риелтор.
Коноплев рекомендует "охотиться" на объявления, которые находятся на завершающей стадии периода "смирения продавца с рынком" – условно говоря, это будет "однушка", которая за месяц прошла путь коррекции рекламной цены от 10,5 миллиона рублей до 9,5 миллиона рублей.

Потяжелевшая коммуналка

Собственники жилья в 2024 году столкнулись с выросшим финансовым бременем по его обслуживанию. В первую очередь речь идет об оплате услуг ЖКХ.
Всем привычная "платежка" состоит из трех основных составляющих – платы за жилищные услуги, коммунальные ресурсы и капитальный ремонт. На коммунальные услуги приходится порядка 60-65% ежемесячного платежа, на жилищные услуги, взносы на капремонт и дополнительные услуги (домофон, видеонаблюдение, охрана) – около 35-40%.
Коммунальные услуги включают электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение и вывоз мусора. Государство регулирует рост тарифов на них. В ноябре 2023 года правительство России дало очередное распоряжение об индексации платы за коммунальные услуги по регионам, в среднем по стране с июля предполагается рост тарифов почти на 10%. Подобных двухзначных темпов роста не было в течение последних десяти лет.
"Но в одном городе региона плата может быть выше, в другом ниже этого значения, если соблюдается среднестатистический по региону "порог". Так, в Дагестане общее подорожание по региону – 10,8%, однако допускается отклонение платы в отдельных городах еще на 10,8%. Итого в одном из городов плата может вырасти на 21,6%, а в другом – не измениться вовсе. Та же ситуация в Смоленской области – 10% подорожание по региону и еще 9,8% – в отдельных муниципалитетах", – рассказывает юрист компании "Генезис" Татьяна Мацукова.
Величина тарифов на жилищные услуги (содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах) в соответствии с Жилищным кодексом утверждается на год на собрании собственников жилья с учетом предложений управляющей организации. Как правило, она предлагает тарифы на уровне тех, которые установлены для муниципального жилья. Если собственники не установили тарифы, за них это сделают местные органы власти.
Жилищная часть платежа растет примерно в тех же темпах, что и плата за коммунальные услуги.
Так, например, в Москве, в 2024 году в среднем чек увеличится на 12% относительно прошлого года, обращают внимание в пресс-службе управляющей компании "ПИК-Комфорт". Так, если владелец жилья в 2023 году вносил плату за квартиру средней площадью 50 квадратных метров в размере 28,54 рубля за "квадрат", то в 2024 году, учитывая повышение тариф, цена составит уже 31,68 рубля за квадратный метр.
Величину взносов на капитальный ремонт регулируют региональные власти. Сейчас в большинстве регионов они составляют 8-9 рублей за квадратный метр. Рост тарифов на капремонт ничем не ограничен, кроме позиции региона. Некоторые регионы ежегодно повышают тариф с 1 января, а другие стараются сохранять его на невысоком уровне.
К примеру, в Москве правительство города увеличило размер взносов с 1 января 2024 года на 6,2% – до 25,58 рубля за квадратный метр.
Если говорить о стоимости дополнительных услуг, таких как обслуживание систем контроля управления доступами, работа администраторов или консьержей, дополнительная уборка, то ее устанавливает либо управляющая компания, либо на общем собрании собственников, разъясняют в "ПИК-Комфорт". Такие услуги не входят в состав минимального перечня и прописываются в платежных документах отдельной строкой. Скорее всего, и в этой сфере подорожания не избежать – вероятнее всего, цены вырастут в пределах инфляции.

Как снизить платеж

Чтобы хоть как-то уменьшить финансовое бремя на семью из-за подорожавшей "коммуналки", нужно подумать, на чем можно сэкономить. Для начала проверьте на исправность установленное в квартире сантехническое оборудование, ведь даже небольшая утечка может в перспективе сильно отразиться на размере платежа за ЖКХ. Например, при неисправности бачка за час теряется до 10 литров воды, а расход воды за месяц может вырасти на кубометр.
Также стоит провести ревизию всех приборов и сантехники в доме и по возможности их оптимизировать. Например, снизить расход воды на 15% помогает смена двухвентильного смесителя на рычаговый.
Использование определенных видов техники также может способствовать экономии. Так, стирка и мытье посуды в стиральной и посудомоечной машинах гораздо выгоднее, чем вручную.
Если же составить рейтинг всем привычной домашней техники, которая потребляет больше всего электричества, то его возглавит обогреватель. На его долю приходится чуть больше 30% от общего энергопотребления в доме за месяц. На втором месте водонагреватель – 14%, а на третьем оказался кондиционер – 11%.

В принципе все приборы с нагревательным элементом потребляют много электроэнергии – к примеру, утюг. Поэтому если у вас в квартире стоит современный трехфазный электросчетчик, который позволяет платить меньше за электричество по ночам, стоит гладить или стирать после 23.00 и до 07.00. Если такого счетчика у вас нет, то его можно установить – в том числе есть возможность сделать это бесплатно.
Также стоит внимательно изучить "платежку" и подумать о том, от каких услуг можно отказаться – к примеру, от домашнего телефона, радиоточки и телевизионной антенны. Да, ежемесячный платеж за них довольно небольшой, но общая сумма за годы окажется уже не такой незначительной.

Ну и, конечно, не стоит забывать о таких мерах поддержки, как льготы или субсидии на оплату "коммуналки".
Еще одно небольшое утешение – с июля 2024 года вступает в силу закон об отмене банковских комиссий при оплате ЖКУ социально незащищенными категориями граждан. Кого именно освободят от оплаты комиссий, определит правительство в ближайшее время.

Налоговое бремя

По всей России в 2023 года проводилась кадастровая оценка недвижимости. В некоторых регионах страны она была пересмотрена в сторону увеличения. К примеру, в Москве кадастровая стоимость жилья в среднем выросла на 21%.
"Исходя из этого, предполагается, что и размер налога на имущество физических лиц будет соответственно увеличен, поскольку налоговой базой для расчета данного налога является именно кадастровая стоимость имущества", – отмечает старший налоговый консультант Tax Compliance Иван Цветков.
Но налоговый платеж единоразово не может вырасти более чем на 10% в течение календарного года (статья 408 НК РФ), вне зависимости от того, как сильно увеличилась кадастровая стоимость, объясняет он. Таким образом, даже если кадастровая стоимость жилья в Москве в среднем увеличилась на 21%, то налог на имущество за 2024 год может вырасти не более чем на 10%.
"Это означает, что если ранее собственник платил 1 тысячу рублей налога, то максимальное увеличение составит 100 рублей, и в 2025 году он заплатит не более 1,1 тысячи рублей", – разъясняет юрист Дмитрий Желнин.

Как уменьшить налог

Платить налог в любом случае придется, но есть несколько утешительных моментов. При расчете налога на имущество, применяют вычеты, которые снижают налогооблагаемую базу (ст. 403 НК РФ). Они уменьшают площадь жилья и установлены для всех налогоплательщиков без исключения. После применения вычета кадастровая стоимость объекта недвижимости уменьшается и, соответственно, уменьшается налог.
Кроме того, есть несколько категорий граждан, которые имеют право на льготу по налогу на имущество (ст. 407 НК РФ).
В 2023 году всем налогоплательщикам – физическим и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям – был открыт единый налоговый счет. При этом у физических лиц, зарегистрированных и в качестве ИП, один общий счет ЕНС.

По сути ЕНС можно сравнить с банковским депозитом. Счет пополняется с помощью Единого налогового платежа до срока уплаты налогов. Затем поступившая сумма распределяется между обязательствами налогоплательщика.
Пополнять счет можно постепенно в течение года, направляя на него, к примеру, по 1-2 тысячи рублей в месяц. Это зачастую проще, чем заплатить единоразово.

Правда стоит помнить о том, что, если средств на счету недостаточно на уплату всех налогов, сначала деньги спишутся в счет уплаты НДФЛ, и только потом остаток распределится пропорционально суммам между оставшимися обязательствами.

В той ситуации, когда кадастровая стоимость явно превышает рыночную, можно попытаться оспорить ее. Для этого существуют два возможных способа:

  • Обращение к самому органу, который установил кадастровую стоимость

Если явно произошла какая-то ошибка – например, при оценке были использованы неверные данные о виде функционального использования, годе постройки либо о материале стен дома и тому подобное, то можно обратиться с заявлением об исправлении в учреждение, которым была установлена эта стоимость. Как правило, это комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.

  • Оспаривание через суд

В этом случае иск об оспаривании кадастровой стоимости жилья подается в суд общей юрисдикции уровня субъекта РФ – в Москве таковым является Московский городской суд. Ответчиком будет орган, который проводил оценку.

При рассмотрении таких споров судами назначается экспертиза об определении рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января интересующего года. Но, как правило, суды принимают к рассмотрению только отчеты оценщиков из государственных экспертных учреждений.
Ну и, наконец, – увеличенная кадастровая стоимость отразится в размере налога не сразу.
"Налоговые уведомления с новыми расчетами придут лишь осенью 2025 года, а осенью 2024 года мы получим уведомления о налоге за 2023 год, который будет рассчитан по "старой" кадастровой стоимости", – отмечает Желнин.
То есть увеличенную сумму налога необходимо будет заплатить не в этом году, а до 1 декабря 2025 года.

Золотой ремонт

Ремонт с каждым годом становится все более дорогим удовольствием, даже косметический.
В 2024 году для того, чтобы сделать ремонт в стандартной однокомнатной квартире площадью 30 квадратных метров в крупном российском городе, понадобится от 1,4 миллиона рублей, подсчитали в компании "Cтрой MG".
За последний год стоимость ремонта квартир массового сегмента в российских городах-миллионниках, по данным экспертов, увеличилась на 15%. Такой рост цен обусловлен подорожанием материалов и ростом стоимости работ. Краска выросла по стоимости в среднем на 10%, плитка – на 15%, ламинат – на 15-20%. Межкомнатные двери стали дороже на 20%, окна – на 25%.
Причина подорожания материалов – рост расходов на логистику и склады, а также ослабление рубля.
"Как дополнительный фактор, накладывается дефицит рабочих рук", – уточняет сооснователь сервиса по обустройству жилья Rerooms Дмитрий Борисов.
Так что нужно готовиться к существенным расходам.

Как умерить аппетиты

Можно попытаться сэкономить на материалах, выбрав более дешевые отечественные вместо дорогих импортных.
"Среди отечественных брендов также встречаются достойные, но у некоторых заказчиков сложился стереотип, что российские материалы – не самые качественные", – отмечает консультант по ремонтным работам Андрей Хрисанов.
Наиболее дорогими при ремонте является импортная фурнитура, лакокрасочные материалы, электроинструмент, инженерия, но даже им можно найти приемлемую по цене замену. А вот выбор обоев и межкомнатных дверей довольно большой в любом ценовом сегменте. Дешевле импортных обойдутся и газобетонные блоки российского производства.

Еще один возможный вариант экономии – делать ремонт поэтапно. Так часто поступают в регионах, ремонтируют только одну комнату, а потом, как накопят, – другую, говорит сооснователь Rerooms Юрий Гольдберг.
По его словам, стоит начать с ремонта санузла, так как он обычно предполагает самые грязные и затратные по времени и деньгам работы.

Затем можно перейти к дальней комнате, чтобы при дальнейшем ремонте не задевать уже поклеенные обои, не царапать полы, добавляет руководитель отдела маркетинговых коммуникаций компании Estima Елизавета Родионова.

Важно также учитывать, что в процессе ремонта все равно будут ситуации, когда одна комната сделана, а другая еще в процессе. Если сделана уже изолированная комната, то сохранить ее от пыли и стройки будет удобнее, чем, например, проходную, обращает внимание она.
Источник: realty.ria.ru