Как оспорить кадастровую стоимость и снизить налоги на недвижимость

Пошаговое руководство
Автор:
Дмитрий Желнин
Оглавление:
1. Насколько завышенная кадастровая стоимость увеличивает налоговую нагрузку на собственников недвижимости?
2. Кадастровая vs. рыночная стоимость: в чем разница и как это влияет на вас?
3. Три причины завышения кадастровой стоимости
4. Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: 2 эффективных метода
- Метод 1: Установление кадастровой стоимости в размере рыночной (детальная инструкция)
- Метод 2: Исправление ошибок при расчете кадастровой стоимости
- Что лучше: рыночная стоимость или исправление ошибок?
5. Пошаговая инструкция: как проверить и оспорить кадастровую стоимость?
6. FAQ: Частые вопросы о снижении кадастровой стоимости и налогов

До 30% собственников платят лишние налоги: вы среди них?

Владение недвижимостью всегда сопряжено с множеством расходов, включая коммунальные платежи, страхование, содержание и ремонт, а еще - уплата налогов, которая занимает значительное место среди них. Размер этих налогов напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта. Однако нередко собственники сталкиваются с ситуацией, когда кадастровая стоимость их недвижимости оказывается завышенной. Согласно статистике, до 30% объектов недвижимости оцениваются с ошибками, что приводит к завышенным налоговым обязательствам.
Цель данной статьи — предоставить вам пошаговую инструкцию по самостоятельной проверке кадастровой стоимости вашей недвижимости, включая получение информации через Росреестр, сравнение с рыночной стоимостью аналогичных объектов, анализ ошибок в расчете кадастровой цены, а также подачу заявлений на пересмотр кадастровой стоимости, если найдены несоответствия. Поняв, как можно уменьшить кадастровую стоимость, вы сможете оспорить налог на имущество или даже без споров вернуть излишне уплаченные налоги.
Следуя нашим рекомендациям, вы сможете:

  1. Понять механизм формирования кадастровой стоимости;
  2. Оценить обоснованность установленной стоимости вашего объекта;
  3. При необходимости, инициировать процесс оспаривания и добиться справедливой оценки.
💡Важно отметить, что своевременная проверка и корректировка кадастровой стоимости не только снижает налоговую нагрузку, но и предотвращает возможные переплаты в будущем.

👉 Не хотите разбираться сами? Мы всё сделаем за вас!

Узнайте, насколько кадастровая стоимость вашей недвижимости соответствует реальности. Подробный анализ за 3 000 руб. всего за 3 дня!

📌 Что входит в услугу?
✔ Анализ актуальных данных кадастровой стоимости;
✔ Проверка соответствия рыночным реалиям;
✔ Выявление возможных ошибок в расчете стоимости;
✔ Краткое письменное заключение с нашими выводами и рекомендациями.

Заказать экспертное заключение →

Просмотреть примеры заключений

Кадастровая vs. рыночная стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости

Это официальная оценка объекта, установленная государственными органами для целей налогообложения и других административных расчетов. Она рассчитывается массово с применением статистических моделей и аналитических данных, учитывающих местоположение, площадь, назначение объекта, рыночные тенденции на момент оценки и многие другие параметры. Пересмотр кадастровой стоимости проводится хоть и регулярно, но не так часто – как правило, раз в 2-4 года, в зависимости от региона.

Рыночная стоимость

Определяется индивидуально на основе спроса и предложения, а также текущей экономической ситуации. Она формируется исходя из реальных сделок купли-продажи схожих объектов, анализа предложений на рынке недвижимости, а также оценки покупательской способности. В отличие от кадастровой стоимости, которая используется для налогообложения, рыночная цена учитывает динамику рынка, инвестиционную привлекательность региона и возможную доходность объекта в случае аренды.

Значение кадастровой стоимости нельзя недооценивать

Кадастровая стоимость влияет на:

  • Расчет налогов на недвижимость;
  • Размер арендной платы за государственные и муниципальные земли;
  • Размер государственных пошлин за регистрацию сделок в Росреестре;
  • Оценку залоговой стоимости при кредитовании;
  • Определение стоимости выкупа недвижимости из государственной собственности;
  • Нотариальные тарифы;
  • Размер штрафов по некоторым административным делам и так далее.

Три причины завышения кадастровой стоимости

Завышенная кадастровая стоимость – распространенная проблема, которая может привести к избыточным налоговым платежам и увеличению расходов на содержание недвижимости. Согласно статистике, до 30% объектов недвижимости оцениваются с ошибками, что влияет на величину налога и другие финансовые обязательства.
Разберем основные причины завышения кадастровой стоимости

1. Ошибки в исходных данных (технические ошибки)

Кадастровая стоимость рассчитывается на основе множества параметров, и даже небольшая ошибка в данных может привести к значительному завышению оценки.
Какие ошибки могут быть?

  • Некорректно указанная площадь объекта (завышенные метражи).
  • Ошибочные данные о годе постройки или состоянии недвижимости.
  • Неверно указана функциональная принадлежность (например, жилое помещение может быть ошибочно классифицировано как коммерческое).
  • Ошибки в других коэффициентах, применяемых в расчетах.

📌 Пример

В документах указано, что площадь квартиры – 120 кв. м, хотя фактически она составляет 95 кв. м. Или указано, что материал стен здания – “дерево”, а в данных ЕГРН почему-то стоит: “кирпич”.

2. Применение некорректных методов оценки
(методологическая ошибка)

Почему это происходит?

  • При массовой оценке недвижимости используются унифицированные методики, которые могут не учитывать индивидуальные особенности каждого объекта.
  • В разных регионах применяются различные формулы расчета, что иногда приводит к неадекватным результатам.

Бывают случаи, когда используется устаревшие алгоритмы, и оценка не соответствует текущим рыночным условиям.

📌 Пример

Дом в центре города оценен по общей методике, но фактически он находится в аварийном состоянии. При этом разработанная методология оценки в данном регионе и в данный период не предполагает никаких “скидок” для аварийных домов.

3. Изменение рыночной ситуации или характеристик объекта
после проведения оценки

Что влияет на завышение кадастровой стоимости?

  • Снижение рыночных цен, которое не учтено в актуальной кадастровой оценке.
  • Снос инфраструктурных объектов, ухудшающий привлекательность района.

Утрата ликвидности недвижимости из-за изменений в законодательстве (например, перевод земель из одной категории в другую).

📌 Пример

В 2020 году объект был оценен как премиальная коммерческая недвижимость, но после кризиса 2023 года спрос на коммерцию резко упал. Несмотря на это, кадастровая стоимость осталась прежней, что увеличило налог. Владелец подает заявление о пересмотре с учетом новых рыночных реалий.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: 2 эффективных метода

Существует два основных подхода:

  • установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;
  • исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости

Название процедуры может показаться непонятным, однако закон определяет её именно так. Если простыми словами: вы просите государство изменить кадастровую стоимость на рыночную, которую для вас определил оценщик.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости этим способом требует нескольких шагов:

  • Заказа отчета независимого оценщика, который оценит реальную рыночную стоимость недвижимости;
  • Представления отчёта в комиссию при Росреестре или региональное государственное бюджетное учреждение (ГБУ), отвечающее за кадастровую оценку;
  • При необходимости защиты отчета в суде, если комиссия или ГБУ отказали в пересмотре.
Некоторые минусы такого способа:

  • Расходы на подготовку отчета оценщика (от 30 000 руб.);
  • Временные затраты на поиск и взаимодействие с независимым оценщиком (в среднем 2-4 недели);
  • Процесс рассмотрения заявления в комиссии/ГБУ или суде может занять несколько месяцев;
  • Расходы на юриста в суде (от 50 000 руб.);
  • Расходы на судебную экспертизу отчета, без которой не проходит ни один суд такой категории (от 50 000 руб.).

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

Этот метод позволяет отказаться от подготовки отчета о рыночной стоимости. Его суть заключается в том, что вы внимательно изучаете, как и по какой формуле была рассчитана кадастровая стоимость, находите ошибки и стараетесь доказать органам власти, что выявленные ошибки неплохо было бы исправить.

📌 Пример ошибок

  • Неправильное применение методических указаний;
  • Использование устаревших коэффициентов;
  • Технические ошибки, такие как опечатки, арифметические просчёты или неверные данные о характеристиках объекта.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости таким способом требует следующих шагов:

  • Анализ отчета о государственной кадастровой оценке (ГКО);
  • Подачи замечаний к промежуточным отчётам о ГКО (как правило, летом года очередной оценки) или подачи заявлений об исправлении ошибок через ГБУ, когда кадастровая стоимость уже утверждена;
  • Подачи заявления в суд, если на предыдущих этапах вам отказали, и вы считаете отказ незаконным.
Некоторые минусы такого способа:

  • Расходы на анализ отчета о ГКО для выявления ошибок (см. наши услуги);
  • Процесс рассмотрения заявления в или суде может занять несколько месяцев;
  • Расходы на юриста в суде (от 50 000 руб.).

Что лучше: рыночная стоимость или исправление ошибок?

Чтобы наглядно показать разницу между двумя основными методами снижения кадастровой стоимости – установлением рыночной стоимости и исправлением ошибок, мы подготовили сравнительную таблицу:
Разница между двумя основными методами снижения кадастровой стоимости
📌 Если вы хотите подробнее узнать, почему метод исправления ошибок работает лучше, скачайте наш гайд: «Преимущества оспаривания кадастровой стоимости 2024 новым способом»

Пошаговая инструкция: как проверить и оспорить кадастровую стоимость?

Снижение кадастровой стоимости — это процесс, который требует внимательного подхода и знаний. В этом разделе мы подробно разберем, какие шаги вы можете предпринять самостоятельно, а с чем мы можем вам помочь.

Самостоятельный анализ

1
Узнайте кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости.
Это можно сделать одним из следующих способов:


Для поиска кадастровой стоимости любым из перечисленных способов вы должны знать либо кадастровый номер, либо полный адрес вашего объекта недвижимости.
2
Сравните стоимость с рыночными аналогами
Проверка кадастровой стоимости начинается с её сравнения с реальными рыночными аналогами. Этот шаг поможет понять, насколько оценка объекта соответствует текущей ситуации на рынке недвижимости:

  • Изучите предложения на популярных площадках. Ознакомьтесь с объектами, выставленными на продажу или аренду, на специализированных сайтах: ЦИАН, Авито, ДомКлик. Эти платформы содержат широкий выбор предложений, что позволяет найти аналоги вашего объекта.
  • Учитывайте ключевые характеристики объекта. Для точного сравнения ищите объекты, которые максимально похожи на ваш по следующим параметрам:
  • Местоположение. Обратите внимание на район, транспортную доступность, инфраструктуру и престижность района.
  • Площадь и назначение. Сравнивайте объекты аналогичной площади и назначения (жилое, коммерческое, складское).
  • Состояние недвижимости. Учитывайте год постройки, наличие ремонта, юридическую чистоту объекта.
📌 Пример: Если у вас квартира площадью 60 кв. м в центре города, не сравнивайте ее с квартирами аналогичной площади, расположенными в пригороде или требующими капитального ремонта.
Подбирайте как можно больше аналогов. Соберите максимальное количество предложений, чтобы сформировать объективную выборку. Это особенно важно, так как отдельные объявления могут не отражать реальную рыночную стоимость.
💡 Совет: Ищите объекты с похожими характеристиками, но выбирайте разные ценовые категории (эконом, комфорт, бизнес-класс), чтобы лучше понимать диапазон цен. Обратите внимание, что некоторые объявления могут быть размещены исключительно для тестирования спроса, и указанные цены будут завышены или занижены. Сравните стоимость аналогов в среднем диапазоне, исключив верхние и нижние 10–15% цен из выборки.
Почему это важно?
На этом этапе вы сможете понять, завышена ли кадастровая стоимость вашего объекта по отношению к рыночной. Если разница значительна, это сигнал к началу процедуры пересмотра оценки.

Проверка ошибок в расчетах кадастровой стоимости

Даже если кадастровая стоимость вашего объекта соответствует рыночным показателям и кажется адекватной, это не означает, что в её расчетах отсутствуют ошибки. На следующем этапе самостоятельной работы важно выявить возможные неточности и исправить их. Для этого выполните следующие шаги:
1
Найдите сайт ГБУ, ответственного за кадастровую оценку в вашем регионе
Используйте поисковый запрос: "ГБУ кадастровая оценка [название региона]".

  • Перейдите на официальный сайт государственного бюджетного учреждения, которое занимается кадастровой оценкой.
  • На сайте ГБУ найдите раздел, связанный с разъяснением порядка расчета кадастровой стоимости.
  • Заполните форму для подачи запроса, указав кадастровый номер вашего объекта.
  • Попросите предоставить подробные данные о формуле и коэффициентах, которые использовались для расчета вашей кадастровой стоимости.
2
Проанализируйте отчет о кадастровой оценке в НСПД
  • Перейдите в фонд данных государственной кадастровой оценки на сайте НСПД (Национальной системы пространственных данных).
  • Найдите отчет, соответствующий вашему региону.
3
Ознакомьтесь с полученными данными
  • Проверьте, соответствуют ли указанные параметры реальным характеристикам вашего объекта (площадь, назначение, год постройки).
  • Убедитесь, что были использованы корректные методические указания и актуальные коэффициенты.
4
Сравните полученные данные с реальными показателями
  • Убедитесь, что используемые параметры (например, расположение, класс объекта, коэффициенты) соответствуют действительности.
  • Если вы обнаружили ошибки или несоответствия, переходите к следующему этапу – оспариванию кадастровой стоимости.

👉 Не хотите разбираться сами? Мы всё сделаем за вас!

Узнайте, насколько кадастровая стоимость вашей недвижимости соответствует реальности. Подробный анализ за 3 000 руб. всего за 3 дня!

📌 Что входит в услугу?
✔ Анализ актуальных данных кадастровой стоимости;
✔ Проверка соответствия рыночным реалиям;
✔ Выявление возможных ошибок в расчете стоимости;
✔ Краткое письменное заключение с нашими выводами и рекомендациями.

Заказать экспертное заключение →

Просмотреть примеры заключений
Пример анализа кадастровой стоимости и налоговой нагрузки помещения
Пример анализа кадастровой стоимости и налоговой нагрузки объекта капитального строительства
Пример анализа кадастровой стоимости и налоговой нагрузки земельного участка
Заказать заключение

Самостоятельное оспаривание кадастровой стоимости

Если вы обнаружили ошибки в расчетах кадастровой стоимости или значительное отклонение от рыночных показателей, следующим этапом будет оспаривание кадастровой стоимости. Этот процесс требует подготовки документов и обращения в соответствующие органы. Вот что вам нужно сделать:
1
Подготовьте документы
Для начала соберите полный пакет документов, который потребуется для подачи заявления:
  • Выписка из ЕГРН
  • Отчет независимого оценщика, если вы планируете установить кадастровую стоимость в размере рыночной.
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
  • Заявление на пересмотр кадастровой стоимости, оформленное в соответствии с требованиями.

💡 Совет: Чтобы упростить процесс, мы подготовили пакет документов, включающий все необходимые шаблонные формы для оспаривания кадастровой стоимости.

👉 Скачать пакет документов можно по ссылке.
2
Выберите орган для подачи заявления
В зависимости от вашего случая заявление можно подать:
  • В комиссию при Росреестре или в ГБУ, если вы хотите решить вопрос в досудебном порядке.
  • В суд, если комиссия или ГБУ отказали в пересмотре или если вы хотите сразу подать исковое заявление.
3
Подача заявления и дальнейшие действия
  • Направьте заявление и полный пакет документов в выбранный орган.
  • Дождитесь назначения даты заседания комиссии или суда.
  • Участвуйте в заседании или предоставьте представителю доверенность для защиты ваших интересов

👉 Развернутая консультация: никаких вопросов без ответа!

Оспаривание кадастровой стоимости – это сложная процедура, требующая знаний нормативных актов и правильного оформления документов. Если вы не уверены в своих силах, мы предлагаем воспользоваться нашей услугой развернутой консультации. Мы подробно объясним все шаги и предоставим шаблоны документов для оспаривания кадастровой стоимости. Запись консультации останется у вас!

📌 Что входит в услугу?

  • Пошаговая инструкция по досудебному и судебному оспариванию кадастровой стоимости.
  • Персональная консультация с анализом вашей ситуации.
  • Шаблоны всех необходимых документов.
  • Ответы на все ваши вопросы и рекомендации по дальнейшим действиям.

💡 Почему это полезно?

  • Вы получите полное понимание процесса оспаривания.
  • Мы сэкономим ваше время, предоставив готовые документы.
  • Консультация может проходить в удобном для вас формате: онлайн или письменно.

Получить консультацию →
ИТОГ: Если вы уверены в своих силах, следуйте инструкциям и самостоятельно подавайте документы. Однако, если у вас возникли сомнения или вопросы, наша консультация поможет вам решить проблему быстро и эффективно.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

+7 (812) 509-31-23
Политика обработки данных
Публичная оферта
ИП Желнин Дмитрий Александрович ИНН 780721014232 ОГРНИП 317784700208950
contact@dmitryzhelnin.ru