Вот уже пятый год в Российской Федерации полноценно действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее его будем называть – «Закон № 237»). Система кадастровой оценки претерпела значительные изменения и опробовала много нововведений. Да, кадастровая стоимость многих объектов по-прежнему далека от справедливой, но мы на верном пути. В подтверждение тому тот факт, что количество обращений граждан и организаций с целью оспаривания кадастровой стоимости уменьшается из года в год.
Одна из причин такой положительной динамики – введение упомянутым законом новой процедуры изменения кадастровой стоимости. Это процедура – исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. На наш взгляд, новая процедура имеет ряд преимуществ. Давайте сравним…
Всем известен традиционный способ оспаривания кадастровой стоимости, введенный еще с начала 2000-х Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Суть этого способа практически не изменилась за 20 лет и заключается в составлении отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости и последующей защите отчета в специальной комиссии (ст. 22 Закона № 237) или в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), а при необходимости и в суде. Суть способа – замена кадастровой стоимости на рыночную. Для упрощения понимания мы этот способ так и будем далее называть: «традиционный».
Новый способ (ст. 21 Закона № 237) предполагает исправление ошибок, допущенных при определении самой кадастровой стоимости. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости в данном случае не составляется, а подается заявление в ГБУ с приложением документов, обосновывающих наличие и необходимость исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Этот способ будет называть «новым».
Итак, принципиальные отличия двух способов оспаривания кадастровой стоимости:
1. Возможные результаты оспаривания кадастровой стоимости
При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости чаще всего дело заканчивается лишь в суде. Суд, рассматривая такие дела, всегда назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости. Как правило, судебный эксперт определяет рыночную стоимость, как нечто среднее между кадастровой и той, которую заявитель указывает в исковом заявлении. Но, к сожалению, уже есть и исключения в практике, когда судебный эксперт определяет рыночную стоимость выше, чем та, что была в исковом, и выше средней арифметической.
Примеры:
- Здание 77:06:0002008:1070
КС = 36 607,18 руб/кв.м
Рыночная по отчету = 27 177,79 руб/кв.м
Рыночная по решению суда = 36 386,08 руб/кв.м
- Здание 77:01:0001008:1025
КС = 394 558,09 руб/кв.м
Рыночная по отчету = 178 033, 48 руб/кв.м
Рыночная по решению суда = 360 888,80 руб/кв.м
Важно знать! Согласно распоряжению Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости, как вы уже, наверняка, догадались, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
При проведении новой процедуры проверяется сама формула расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости. В силу массовости кадастровой оценки большое количество ценообразующих факторов не берутся в расчет вовсе или учитываются неверно. В проверке правильности и объема взятых ценообразующих факторов и заключается работа специалистов, «проповедующих» новый способ снижения кадастровой стоимости. Со стороны государства нет необходимости привлекать к работе оценщиков или юристов, судебных экспертов или еще кого – вся работа (в идеале) по исправлению ошибок кадастровой стоимости должна сводиться к проверке обоснованности поступающих заявлений и к постановке в программном комплексе расчета кадастровой стоимости верных значений. Если же дело при реализации нового способа доходит до суда, то оспаривается именно отказ ГБУ в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
2. Право на ошибку при оспаривании кадастровой стоимости
При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости дело, скорее всего, закончится решением суда. Решение суда вступит в законную силу. Соответственно, стоимость объекта, которую установит суд – устраивает она собственника или нет – будет неизменной до очередной государственной переоценки недвижимости.
Если оспаривать кадастровую стоимость новым способом, то кадастровая стоимость тоже поменяется и даже может стать больше при неправильном подходе к оспариванию. Но при проведении новой процедуры результат не является окончательным. Если итоговая кадастровая стоимость – после исправления ошибок – не устраивает собственника, он может пойти уже традиционным путем и постараться вместо кадастровой стоимости установить рыночную через комиссию, ГБУ и суд.
После традиционной процедуры и решения суда новую процедуру не провести.
3. Стоимость оспаривания кадастровой стоимости
При проведении традиционной процедуры собственник несет бремя расходов на подготовку отчета о рыночной стоимости, на представление интересов собственника в суде, на проведение судебной экспертизы и т.д. Судебная практика последнего времени показывает, что эти расходы невозможно переложить в случае победы на проигравшую сторону – государство. При определении стоимости Ваших затрат на оспаривание кадастровой стоимости надо обязательно это учитывать. К сожалению, не все коллеги, которые предлагают оспаривание традиционным путем, сразу предупреждают клиентов о таких расходах.
При проведении оспаривания кадастровой стоимости по новой процедуре многие консультанты (особенно те, кто уверен в успехе мероприятия) даже не берут предоплату, а их гонорар напрямую зависит от экономии клиента на налоге. Расчет гонорара в таких случаях привязан именно к налогу, т.к. клиента сама кадастровая стоимость мало интересует вне привязки к налогообложению. Учитывая постоплату, клиент ничего не тратит на работу консультантов – расходы на гонорар покрываются экономией на налогах.
4. Сроки оспаривания кадастровой стоимости
Традиционная процедура без необходимости рассмотрения дела в суде займет не менее 2-3 месяцев, т.к. необходимо время на подготовку отчета о рыночной стоимости, подтверждение отчета в СРО, защиту отчета в комиссии или ГБУ.
Новая процедура занимает 1-1,5 месяца, т.к. требует только подготовки и подачи обращения в ГБУ с целью исправления ошибки в кадастровой стоимости.
В случае обращения в суд срок обеих процедур тоже не будет одинаков. Необходимость проведения судебной экспертизы кратно увеличит срок рассмотрения дела в суде при традиционной процедуре. Экспертиза при оспаривании в суде отказа ГБУ в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, не назначается, т.к. нет спора о цене объекта.
5. Устойчивость результата оспаривания кадастровой стоимости
Если вам удалось оспорить кадастровую стоимость земельного участка путем установления вместо нее рыночной стоимости без обращения в суд – традиционным путем через обращение в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), то ждите вызова в суд.
Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения, если такие органы сочтут, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной затрагивает права и законные интересы муниципального образования либо города федерального значения, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов.
А вот в отношении исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, таких полномочий у властей нет. Нельзя признанную ГБУ ошибку «распризнать» обратно.
