Управляющий партнер «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин рассказал экономическому научному журналу «Оценка инвестиций» об итогах и прогнозах на снижение кадастровой стоимости.
Вот основные моменты, которые важно знать собственникам имущества:
2022-2023 годы — переходный период для кадастровой оценки недвижимости. В 2022 году все регионы РФ проводили оценку земельных участков, в 2023 году по тем же правилам пройдёт оценка остальной недвижимости — зданий, сооружений, помещений, машино-мест, гаражей, объектов незавершённого строительства. Каковы предварительные итоги оценки земель, и что ждёт владельцев недвижимости в ближайшем будущем?
Сегодня в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрированы 162,5 млн объектов. Их суммарная кадастровая стоимость — 672 трлн рублей. При этом порядка 45 млн объектов еще не поставлены на кадастровый учет.
В 2021-м году доля имущественных налогов, выплаченных бизнесом в консолидированный бюджет РФ, составила 5,1% от общей суммы налоговых поступлений. В денежном эквиваленте — 1,4 трлн рублей, где почти триллион рублей — налог на имущество организаций. Многолетний опыт нашей команды показывает, что эта сумма завышена приблизительно на 30%. То есть не менее 300 млрд рублей — не что иное, как ничем не оправданная переплата.
Истории, когда бизнесу по вине государства приходится переплачивать колоссальные суммы, встречаются сплошь и рядом.
“Из личной практики: работа по снижению кадастровой стоимости одного из автосалонов Санкт-Петербурга завершилась уменьшением КС почти на 100 млн рублей (с 272 434 949,27 до 179 234 098,34 руб.). А предпринимателям из Нижнего Новгорода выявление ошибки оценщиков позволило пересчитать кадастровую стоимость недвижимости с 487 652 236,65 руб. до 265 821 385,5. 200 с лишним млн — согласитесь, серьёзная цифра”.
Но будет несправедливым винить в огромных переплатах только государство. Старый добрый принцип «доверяй, но проверяй» никто не отменял — так что в ваших интересах как законопослушного собственника и налогоплательщика ознакомиться с предварительным отчётом о ГКО, прежде чем её результаты вступят в силу. Кому, как не вам, знать обо всех достоинствах и недостатках вашего объекта?
Если есть хоть малейшее сомнение в справедливости оценки принадлежащей вам недвижимости, подготовьте свои замечания к предварительному отчету о государственной кадастровой оценке. Этот документ находится в открытом доступе на сайте Росреестра, запрашивать его дополнительно нет необходимости. В течение 30 дней вы вправе подать замечания в ГБУ, которое проводило оценку. Не сделаете этого сразу — добро пожаловать в суд.
Как снизить кадастровую стоимость
Сегодня существует два способа снижения кадастровой стоимости — классический и новый. Отличаются они тем, что первый вариант предполагает обращение к оценщикам на предмет составления рыночного отчёта и судебное разбирательство. Это долго, муторно и далеко не всегда приводит к нужному для вас результату. По моему опыту, на это придётся потратить не меньше полугода — при том, что шансы на решение вопроса в пользу собственника недвижимости составляют 50/50.
Ещё из минусов:
- инициировать снижение кадастровой стоимости вправе только собственник/арендатор объекта недвижимости
- платить придётся вне зависимости от результата.
Гораздо большего внимания в этой связи заслуживает так называемый новый способ снижения кадастровой стоимости. Его механику я уже разъяснил выше — читаете предварительный отчёт о ГКО, совместно с юристом готовите замечания, подаёте их в местное ГБУ. В 95 случаях из 100 снижение кадастровой стоимости и размера налога проходит успешно.
На что жалуетесь?
Как сообщается на официальном сайте Росреестра, по состоянию на 31.10.2022г. в судах инициирован 8931 спор о величине, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 17052 объектов недвижимости.
Известно, что более 90% требований удовлетворены, в результате чего суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости оказалась снижена на 130,21 млрд рублей.
Так что в большинстве случаев снизить кадастровую стоимость, а следовательно, и налоги точно получится!
Как узнать результаты кадастровой оценки
В уходящем году в стране была проведена общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Впервые ГКО проходила одновременно по всей стране. Новая кадастровая стоимость уже определена, утверждена и вступит в силу с 1.01.2023.
По нашим данным, размер кадастровой стоимости увеличился значительно — как минимум из-за того, что она проводилась по состоянию на 1 января 2022 года и, само собой, всех событий, произошедших с февраля, оценка не учитывала. Любые колебания рынка, случившиеся после этого, в оценку не попали. По другим параметрам тоже очень много замечаний, много недочётов. Собственникам обязательно надо обратить внимание на то, как оценены их участки.
Самые распространённые ошибки при оценке земель касаются:
- применяемого для оценки вида разрешенного использования
- учёта имеющихся ограничений и обременений
- обеспечения транспортной и инженерной инфраструктурой.
В 2023 году будет проводиться массовая оценка остальных объектов недвижимости. Собственникам необходимо уже сейчас заняться сопоставлением данных, внесённых в ЕГРН, и фактических характеристик, которые я перечислил выше. После — ждать предварительных результатов, следить за появлением предварительных отчётов.
Многолетняя практика «Митсан Консалтинг» показывает: предварительные отчёты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки уже в конце лета. Окончательные результаты ГКО земельных участков должны быть утверждены не позднее 30 ноября года оценки. Скачать предварительный/окончательный отчёт можно на сайтах местного ГБУ или Росреестра.Особенности кадастровой оценки-2023: мы будем жить теперь по-новому
Согласно разъяснениям Росреестра об особенностях переходного периода 2022-2023, нас ждут довольно серьёзные перемены.
Например:
- изменится периодичность оценочных работ для всех регионов, кроме городов с федеральным статусом — вместо 3 лет теперь периодичность составит 1 раз в 4 года;
- споры о размере кадастровой стоимости будут рассматриваться по другому регламенту: с 2022 года регионы могут досрочно вводить новый порядок оспаривания через бюджетную комиссию, а с 2023 года эти правила начнут применяться по всей стране;
- чтобы оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке, собственники недвижимости должны подавать административный иск, который будет рассматриваться в соответствии с нормами КАС РФ;
- вводится единый цикл кадастровой оценки по всем регионам РФ – с порядком проведения оценочных работ на ближайшие 2 года можно ознакомиться на сайте Росреестра.
- Решение о проведении оценочных работ, как и прежде, принимается в органах власти субъекта РФ. Представители уполномоченных структур заключают договор с ГБУ, формируют перечни подлежащих оценке объектов недвижимости, утверждают итоговый отчёт.
Переход на единый цикл оценочных работ позволит определять кадастровую стоимость на одну дату по всей территории Российской Федерации. Кроме того, в 2022-2023 году происходит переход на новый регламент оценки, оспаривания её результатов. В такие моменты следует особенно чутко держать руку на пульсе событий.
