До недавнего времени земельный налог в России был достаточно предсказуем.
- 1,5% от кадастровой стоимости – общая максимальная ставка для большинства земельных участков.
- 0,3% – для участков под жилищное строительство, включая индивидуальное (ИЖС) и многоквартирное строительство.
Такие правила позволяли собственникам недвижимости планировать налоги и избегать неприятных сюрпризов. Однако ситуация изменилась после внесения изменений в пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса РФ, который ввёл повышающие коэффициенты к земельному налогу.
Что изменилось?
Повышающие коэффициенты были введены для стимулирования использования земельных участков и борьбы со спекуляцией. Суть изменений такова:
- Если участок для жилищного строительства (кроме ИЖС для физических лиц) не используется более трёх лет с момента регистрации права собственности, применяется коэффициент 2.
- Если участок простаивает свыше трёх лет – коэффициент 4 вплоть до государственной регистрации прав на построенное здание.
Ранее это выглядело разумно. При базовой ставке в 0,3% и коэффициенте 4 налог достигал 1,2% — ощутимо, но приемлемо.
Что пошло не так?
С 2020 года для юридических лиц правила изменились:
- Льгота в виде пониженной ставки 0,3% была отменена.
- Базовая ставка для юрлиц теперь составляет 1,5% независимо от целей владения участком (Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ).
Проблема возникла, когда налоговые органы стали применять повышающие коэффициенты к новой ставке. В итоге при использовании коэффициента 4 налог вырос до 6% от кадастровой стоимости (1,5% × 4).
Главная спорная точка в том, что изначально коэффициенты рассчитывались на ставку 0,3%. Однако в законодательстве не уточнили, как действовать после изменения ставок для юрлиц. Налоговая воспользовалась этой неопределённостью в свою пользу.
Судебная практика: что сказал Верховный суд?
Многие юристы оспорили такую трактовку. Однако Верховный суд РФ в решении от 23.12.2024 № АКПИ24-861 (полный текст решения) поддержал позицию ФНС, указав:
"Применение повышающих коэффициентов к установленной ставке налога является правомерным, поскольку законодатель не установил исключений для юридических лиц."
Итог: ставка налога на землю для юрлиц с участками под ИЖС может достигать 6%. Причём, если строительство ведётся, но не оформлено в Росреестре, налог начисляется по максимальной ставке.
Чем это грозит бизнесу?
Рост налога до 6% может привести к серьёзным последствиям:
- Значительное увеличение расходов на содержание земельных активов.
- Риски кассовых разрывов и ухудшение финансовых показателей компании.
- Возможные штрафы и пени за неуплату налога в срок.
Если у вашей компании есть земельные участки под ИЖС без оформления построек, стоит внимательно проверить начисления.
Как мы можем помочь?
✔️ Анализ кадастровой стоимости и подготовка документов для её оспаривания.
✔️ Оценка правомерности начислений и сопровождение в спорных вопросах с налоговой.
✔️ Помощь в регистрации объектов недвижимости, чтобы минимизировать налоговые риски.
Вывод
Рост ставки земельного налога для юрлиц до 6% — это не теория, а реальность, подтверждённая судебной практикой. Сложившаяся ситуация показывает, насколько важно заранее следить за кадастровой оценкой и оформлением прав на объекты.
Не ждите требований от налоговой. Профилактические меры сегодня помогут избежать крупных доначислений завтра.
