Реформа оценочной деятельности в РФ идёт своим чередом, и мы решили подготовить цикл публикаций для её разъяснения. Сегодня в фокусе нашего внимания — «период двоевластия», а точнее, переход от закона «Об оценочной деятельности» №135 на другие рельсы — закона «О государственной кадастровой оценке» № 237. Последний, кстати, в августе прошлого года был слегка откорректирован Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», но к этому разговору мы вернёмся в другой раз.
Оценивая итоги работы закона «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 237-ФЗ в тех субъектах Российской Федерации, которые перешли на формат определения кадастровой стоимости в ГБУ, даже на первый взгляд возникает вопрос — собственно, а что дальше?
К примеру, что произойдёт, если характеристики объекта недвижимости изменились во время проведения государственной кадастровой оценки? Что происходит в случае выявления ошибок в кадастровой стоимости? По какому закону мы с вами живём сейчас?
Сначала кратко остановимся на таком немаловажном моменте, как порядок применения сведений о кадастровой стоимости. Согласно статье 18, по общему правилу, то есть без учёта исключений, предусмотренных этой статьёй для объектов, прошедших ГКО, сведения о кадастровой стоимости применяются со дня вступления в силу акта об утверждении её результатов. Акт, как предписывает п. 4 ст. 15, вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения ГКО.
Выбор рационального способа оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости – наша ежедневная работа.
Результаты ГКО утверждены: что теперь
В любом регионе России всегда есть объекты недвижимости, которые были поставлены на учёт и по которым были изменены характеристики в период проведения ГКО. По закону, кадастровая стоимость сегодня определяется не филиалами кадастровой палаты, как раньше, а бюджетными учреждениями (ГБУ). Как это происходит?
Когда результаты государственной кадастровой оценки внесены, информация обо всех объектах недвижимости, которые были поставлены на учёт или по которым были изменены характеристики во время проведения ГКО, передаётся в ГБУ. Затем специалисты этих организаций, основываясь на методических указаниях Минэкономразвития РФ №226 от 16 июня 2017 года, определяют кадастровую стоимость. После чего передают сведения по объектам недвижимости в территориальные управления Росреестра.
Если вкралась ошибка
Это сложная, кропотливая работа, поэтому без ошибок, увы, не обходится. Кто обязан заниматься исправлением ошибок, попавших в сведения о кадастровой стоимости? Здесь всё предельно просто: исправляет тот, кто допустил. Словом, если кадастровая стоимость, содержащая техническую ошибку, определена по нормам закона «О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ, то исправляют ошибку местные ГБУ.
В текущей редакции закона предусмотрено также исправление системных ошибок. Что под этим подразумевается? Речь идёт о системной, технической или методологической ошибке, допущенной в процессе определения кадастровой стоимости нескольких объектов и в итоге повлиявшая на размер их кадастровой стоимости. В этом случае понадобится составить обращение в ГБУ, сотрудники которого обязаны пересчитать кадастровую стоимость. Если при рассмотрении обращения была выявлена необходимость пересчёта, кадастровая стоимость пересчитают даже в отношении аналогичных объектов недвижимости, по которым не было представлено обращение об исправлении ошибки. Перечень документов для подачи обращения об исправлении ошибок содержится в законе «О государственной кадастровой оценке» (п.п.9,10).
Чтобы получить консультацию земельного юриста оставьте заявку на нашем сайте, с указанием кадастрового номера участка.
Как проходит рассмотрение споров
И закон «О государственной кадастровой оценке» в действующей редакции, и «старый» закон «Об оценочной деятельности» предусматривают право оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Только теперь комиссия создаётся уполномоченным органом субъекта Федерации на территории соответствующего региона. Для обращения в комиссию теперь достаточно одного основания — установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Предыдущий закон регламентировал ещё и обращения в комиссию по причине недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных для определения кадастровой стоимости. Подать документы в комиссию можно как в оффлайн, так и через Интернет, в том числе на портале государственных и муниципальных услуг.
Оспаривать кадастровую стоимость вашего объекта нужно на основании того закона, по которому она была установлена — либо это закон «О государственной кадастровой оценке» № 237, либо закон «Об оценочной деятельности» №135.
Встретимся в суде
Иногда свои права приходится отстаивать в суде. 237-й закон в части пересмотра кадастровой стоимости отменяет предыдущие установления об обязательном досудебном порядке урегулирования споров для организаций.
Чтобы обратиться в суд, необязательно предварительно писать заявление в комиссию по рассмотрению споров и результатов определения кадастровой стоимости. Но всё-таки суд — мера крайняя. Прежде чем туда идти, лучше проконсультироваться со специалистами, получить разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости, всё-таки написать обращение в то же ГБУ.
Судебное оспаривание кадастровой стоимости обычно занимает не более 2 месяцев, иногда — до 3 месяцев.
237-й или 135-й?
Возникает справедливый вопрос: как выяснить, по какому закону определялась кадастровая стоимость вашей недвижимости? В Росреестре ведётся фонд данных ГКО. Там в обязательном порядке отражаются сведения о кадастровой стоимости, определённой ГБУ, ведётся архив, где есть записи со статусом «погашенные». Порядок ведения фонда данных и предоставления сведений, включённых в этот фонд, утверждён приказом Минэкономразвития №291 от 16 июня 2017 года.
Какие вопросы возникали чаще всего на этапе перехода от одних законодательных установлений к другим? Начальник отдела определения кадастровой стоимости ФГБУ «ФКП Росреестра» Татьяна фон Адеркас в цикле тематических лекций приводит такие примеры:
- Мы хотим установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в Московской области в размере рыночной стоимости, а потом разделить его. Как будет определяться кадастровая стоимость новых земельных участков, образованных из участка, кадастровая стоимость которого будет установлена в размере рыночной стоимости? Будет ли использован и удельный показатель кадастровой стоимости при расчёте?
- Кадастровую стоимость в Московской области определяют бюджетные учреждения. Соответственно, в рассматриваемом случае, после раздела земельных участков кадастровая стоимость будет определена заново по алгоритмам, предусмотренным методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития №226 от 16 июня 2017 года с применением подходящих по виду использования объектов недвижимости моделей оценки кадастровой стоимости на основании результатов последней государственной кадастровой оценки. Таким образом, методические указания не содержат норм по использованию в этой ситуации удельных показателей кадастровой стоимости исходного земельного участка.
- У земельного участка после проведения государственной кадастровой оценки по новому закону изменились основные характеристики. Кем, когда и как будет пересчитываться кадастровая стоимость? И с какого момента она будет применяться?
После проведения государственной кадастровой оценки по 237-му закону кадастровая стоимость определяется специалистами бюджетного учреждения субъекта. После внесения изменений в характеристики объекта недвижимости сведения о нём в течение 3-х рабочих дней направляются в ГБУ. Оно в свою очередь, согласно нормам статьи 16 237-ФЗ. в течение 5 рабочих дней с поступления из Росреестра определяет кадастровую стоимость (в случае недостатка информации срок увеличивается). Далее, в течение 3-х рабочих дней со дня определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение направляет сведения о ней в Росреестр. В течение 20 рабочих дней с момента получения сведений о кадастровой стоимости по общему порядку они попадают в реестр недвижимости. Датой определения в указанном случае, как и дата применения сведений о кадастровой стоимости станет дата, ставшая основанием для определения кадастровой стоимости. То есть дата учёта изменений.
…. В практике компании «Митсан Консалтинг» часто встречаются ситуации, когда кадастровая стоимость установлена неверно. Чтобы решить связанные с этим вопросы, не следует полагаться на собственные силы — если, конечно, вы не являетесь профильным специалистом. В остальных случаях оптимальным решением является своевременное обращение к профессионалам.
Дмитрий Желнин, управляющий партнёр компании «Митсан Консалтинг».
