Я в СМИ - Дмитрий Желнин

Как уменьшить земельный налог за счет парковки

Земельный налог является местным налогом, и на федеральном уровне – в Налоговом кодексе – установлены максимальные ставки. Однако для точного расчета налога необходимо учитывать местные ставки, установленные в вашем регионе. Рассмотрим реальный кейс на примере земельного участка в Казани, Республика Татарстан, и разберем, как можно снизить налоговую нагрузку за счет выделения парковки.

1. Местные ставки земельного налога

Во многих муниципальных образованиях нашей необъятной действуют специальные льготные ставки земельного налога для различных видов использования земельных участков. Так, например, в Казани для участков, используемых под парковки, установлена пониженная ставка. Ее размер составляет 0,8%, а не 1,5%, как для большинства остальных.
Кстати! Не только в Казани действуют льготные ставки для парковок. Я знаю, еще не менее 30 муниципальных образований с подобными льготами. Найти ставки земельного и не только земельного налога можно на сайте ФНС "Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам".

2. Определение объекта для оптимизации налога

Для поиска подходящих объектов используем Яндекс.Карты. Наша цель – найти торговые центры с большими земельными участками. Вводим в поиск "торговые центры в Казани" и получаем карту объектов.
Выбираем понравившийся.
В нашем случае это: Торговый центр "Максидом" по адресу: Казань, просп. Альберта Камалеева, 44.

3. Анализ земельного участка

На следующем этапе используем Публичную кадастровую карту, чтобы найти кадастровый номер и описание границ земельного участка по указанному адресу.
Мы видим, что земельный участок представляет собой единый объект, на котором расположены как торговые площади, так и парковочные зоны.
Шаги по анализу и разделению участка:

1. Определение территориальной зоны.
Изучаем Правила землепользования и застройки, чтобы определить, в какой территориальной зоне расположен участок. Проверяем, какие виды разрешенного использования возможны в данной зоне.
Зачем нам это? Чтобы при разделении земельного участка не подставить собственника под нецелевое использование ЗУ.
Вам очень повезло, если муниципалы закачали территориальные зоны в Публичную кадастровую карту 😉

Далее смотрим ПЗЗ:
... и понимаем, что самый подходящий нам для парковки ВРИ – "Хранение автотранспорта" – находится в условно разрешенных видах использования. Соответственно, чтобы его получить, надо пройти все круги ада + общественные слушания. Клиент никогда на такое не пойдет. Не расстраиваемся и копаем дальше.

2. Проверка возможности использования под парковку.

Смотрим Классификатор видов разрешенного использования (ВРИ), утвержденный Росреестром, чтобы понять, можно ли сохранить ВРИ первоначального участка.
А в Классификаторе написано, что земельный участок с ВРИ "Объекты торговли (код 4.2)" может использоваться для стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра. Нам это и надо! Первоначальный вид использования можно сохранить.

3. Разделение участка

В нашем примере половина территории участка занята парковками, другая половина – торговым центром. Согласно ставкам земельного налога по Казани, если разделить участок, часть, используемая под парковку, будет облагаться по льготной ставке.

Для первичного анализа достаточно инструментом "Линейка" на Публичной кадастровой карте прикинуть площади будущих участков.
Кстати! Вы должны быть готовы к вопросу от клиента: "А сколько будет стоить разделение земельного участка?". Отвечаю:
  1. Работу эту будет делать кадастровый инженер. Он всё знает и подготовит необходимые документы для Росреестра.
  2. Стоить это будет до 100 000 рублей, включая нотариальные сборы и пошлины Росреестра.
  3. Займет около 1 месяца.

4. Расчет реальной экономии

Важно провести расчет экономии на этапе выявления клиентов, чтобы продемонстрировать собственникам земельных участков потенциальную выгоду. Рассмотрим примерный расчет на основании данных по участку торгового комплекса в Казани:
Было так:
А будет так:

Кстати! Во многих регионах можно еще и кадастровую стоимость участка под парковкой пересчитать в меньшую сторону.

5. Привлечение клиентов

Я показал вам, как реально, не выходя из дома, используя доступные онлайн-сервисы, найти большое количество потенциальных клиентов. Просчитав возможную экономию для клиента, осталось выйти на лицо, принимающее решения, и убедить его в эффективности предложенного механизма.

О том, как привлекать клиентов, работать с ними, убеждать в своей правоте и не сливать идею оптимизации налогов, я подробно рассказываю на своем курсе "Как зарабатывать на снижении налогов на недвижимость". На курсе также рассматривается порядка десяти других способов оптимизации налогов на недвижимость.

Привлечение клиентов – это отдельная тема, которая заслуживает отдельной статьи. В данной статье я хотел показать механизм выявления клиентов и объектов для оптимизации земельного налога. Надеюсь, предоставленные инструкции и примеры помогут вам в этом!
Понравилась статья? А может быть, нет? 🤔 Вернитесь, пожалуйста, в мой Телеграм-канал и оставьте комментарий. Для меня важна обратная связь. Спасибо!