Инвестиции в недвижимость: рекордный рост может смениться падением
За 11 месяцев прошлого года инвестиции в недвижимость увеличились на 50%, вложения в коммерческий сегмент выросли в два раза. Скачок произошел благодаря уходу иностранных игроков и росту продаж коммерческой недвижимости со стороны российских собственников. В текущем году активность инвесторов может снизиться, считают эксперты. Согласно данным консалтинговой компании CORE.XP, в январе — ноябре 2023 г. общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 684 млрд руб., превысив на 51% результат 2022 г. Всего же в 2023 г., по оценке экспертов, показатель может составить 750—850 млрд руб., что станет абсолютным рекордом на рынке. Вложения в сегменты коммерческой недвижимости выросли более чем в два раза (относительно 2022 г.), до 530 млрд руб. в январе — ноябре 2023 г. Большой вклад в данный результат внесли не только продажи объектов иностранными собственниками (43% от объема продаж коммерческой недвижимости за период, или 228 млрд руб.), но и российские продавцы (57% от объема продаж коммерческой недвижимости в январе — ноябре 2023 г., или 302 млрд руб.). В структуре общего объема инвестиций в январе — ноябре 2023 г. лидером стал сегмент торговой недвижимости, доля которого выросла до 36% (по сравнению с 9% в 2022 г.) за счет крупных сделок с иностранными и российскими продавцами. Доля инвестиций в жилой девелопмент снизилась до 22% (по сравнению с 43% в 2022 г.). Анализируя динамику инвестиций, эксперты CORE.XP обратили внимание, что продажа больших портфелей торговой недвижимости с активами в разных городах России способствовала увеличению доли регионов в общем объеме инвестиций до 25% в январе — ноябре 2023 г. (по сравнению с 10% в 2022 г.). Доля Москвы снизилась на 18 п.п. до 57%, а Санкт-Петербурга — выросла на 3 п.п. до 18% (относительно 2022 г.).
Один из главных трендов 2023 г., по мнению аналитиков, — переформатирование рынка коммерческой недвижимости России с учетом выхода на него новых и непрофильных игроков, а также жилых девелоперов. В частности, в январе — ноябре 2023 г. в коммерческие сегменты с целью инвестирования вложили 427 млрд руб. (+103% относительно 2022 г.), из которых 56% — вложения новых игроков на рынке. Приобретения коммерческой недвижимости для собственного пользования выросли на 114% (по сравнению с 2022 г.), до 104 млрд руб. Согласно прогнозам CORE.XP, в связи с завершением процесса ухода зарубежных игроков с российского рынка в 2024 г. общий объем вложений в недвижимость России может снизиться относительно рекордного 2023 г. и составить около 400—500 млрд руб. При этом специалисты ожидают, что сохранится высокая ликвидность на уровне выше 2021 г., который за последнюю декаду был самым успешным годом до ухода иностранных игроков.
Один из главных трендов 2023 г., по мнению аналитиков, — переформатирование рынка коммерческой недвижимости России с учетом выхода на него новых и непрофильных игроков, а также жилых девелоперов. В частности, в январе — ноябре 2023 г. в коммерческие сегменты с целью инвестирования вложили 427 млрд руб. (+103% относительно 2022 г.), из которых 56% — вложения новых игроков на рынке. Приобретения коммерческой недвижимости для собственного пользования выросли на 114% (по сравнению с 2022 г.), до 104 млрд руб. Согласно прогнозам CORE.XP, в связи с завершением процесса ухода зарубежных игроков с российского рынка в 2024 г. общий объем вложений в недвижимость России может снизиться относительно рекордного 2023 г. и составить около 400—500 млрд руб. При этом специалисты ожидают, что сохранится высокая ликвидность на уровне выше 2021 г., который за последнюю декаду был самым успешным годом до ухода иностранных игроков.
Комментарий эксперта
Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр»
В 2023 г. наблюдался активный рост спроса на недвижимость во всех сегментах, в том числе в коммерческом. Это очевидный результат совокупности экономических факторов. Высокий уровень инфляции, сложности с зарубежными рынками заставляли людей ради сохранения капитала вкладываться в недвижимость на территории РФ. Коммерческая недвижимость обрела статус «тихой гавани» для крупных и средних инвесторов, так как этот сегмент им более чем понятен. Именно здесь сосредоточена высокая доходность и возможность пассивного заработка. Аренда офисных, торговых площадей и апартаментов пользуется на рынке высоким спросом. Поэтому компании и частные лица, располагающие необходимым капиталом, охотно вкладываются в этот сегмент, чтобы получать максимальный результат от вложений. В первой половине 2024 г. сохранятся позитивные тенденции для инвесторов данного сегмента. Спрос продолжит держаться на высоком уровне, оставляя пространство для уверенного развития рынка и обоснованных инвестиционных решений. Комментарий эксперта Сергей Ионов, эксперт компании «Третий Рим» Рост инвестиций в коммерческую недвижимость в 2023 г. является беспрецедентным. На это повлияло несколько факторов, в том числе снижение ключевой ставки, укрепление рубля и снижение рисков. Однако, несмотря на этот рост, мы не ожидаем, что он будет продолжаться в том же темпе в последующие годы. Скорее всего, рост инвестиций будет более умеренным, поскольку рынок будет адаптироваться к новым условиям. В целом мы считаем, что рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в России будет развиваться в позитивном направлении. Однако инвесторам необходимо тщательно подходить к выбору объектов и диверсифицировать свой портфель, чтобы снизить риски. В дальнейшем рынок инвестиций в коммерческую недвижимость будет развиваться в следующих направлениях: Смещение фокуса на региональные рынки. В условиях санкций российские инвесторы будут все больше внимания уделять региональным рынкам, которые менее подвержены внешним рискам. Увеличение спроса на складскую недвижимость. Спрос на нее будет расти в связи с развитием e-commerce. Снижение интереса к офисной недвижимости. Интерес к ней будет снижаться в связи с переходом на удаленную работу. Инвесторы, которые будут учитывать эти тенденции, смогут добиться успеха на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость.
Комментарий эксперта
Сергей Гатауллин, к.э.н., ведущий научный сотрудник, Лаборатория социального моделирования ЦЭМИ РАН
Значительный рост инвестиций в сегмент российской коммерческой недвижимости обозначенного периода по большей части обусловлен закрытием крупных сделок по продаже иностранными владельцами. Прежде всего — сделки по продаже крупных объектов торговой недвижимости, принадлежавшей западным брендам, ушедшим с российского рынка. Что касается перспектив вложений в коммерческий сегмент недвижимости в этом году, то вполне возможно некоторое снижение по итогам 2024 г., а вектор дальнейшей динамики определят как норма доходности «квадрата», так и значение основных инструментов денежно-кредитной политики. В настоящее время покупки коммерческой недвижимости без серьезного дисконта или специальных условий не выглядят самым эффективным решением.
Комментарий эксперта
Дмитрий Желнин, управляющий партнер, «Митсан Консалтинг»
Значительный рост инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2023 г., достигший 489 млрд руб., обусловлен рядом факторов. Одним из ключевых является развитие маркетплейсов и рост потребности в больших складских комплексах, что стимулирует инвестиции в этот сектор. Это поддерживает расширение существующих складов и строительство новых, что в целом укрепляет инфраструктуру для онлайн-торговли. Кроме того, в условиях международных санкций российские инвесторы ищут надежные способы капиталовложений внутри страны, и коммерческая недвижимость представляет собой один из таких вариантов. Вместо вложений в зарубежные активы инвестиции направляются на отечественный рынок недвижимости, в том числе в коммерческий сегмент. Что касается перспектив рынка инвестиций в коммерческую недвижимость в текущем году, ожидается его дальнейшее развитие и рост. Однако необходимо учитывать и некоторые негативные факторы. К примеру, кадастровая оценка 2023 г. значительно повысила кадастровую стоимость недвижимости, что приведет к росту налогов. Это, в свою очередь, потенциально может негативно сказаться на инвестиционной привлекательности, особенно для малых и средних инвесторов. Таким образом, рынок коммерческой недвижимости в России будет развиваться в условиях баланса между увеличением спроса, обусловленного внутренними потребностями рынка, и возможными финансовыми трудностями, связанными с увеличением налоговой нагрузки из-за повышения кадастровой стоимости. Важно также отметить, что эффект от повышения кадастровой стоимости может проявиться не сразу, но потенциальные инвесторы уже учитывают эти изменения при принятии решений об инвестициях. В итоге это может привести к более осмотрительному подходу к инвестициям в коммерческую недвижимость, особенно в краткосрочной перспективе. В долгосрочной перспективе рынок может адаптироваться к новым условиям, и инвесторы могут искать новые стратегии для уменьшения налоговой нагрузки, что также будет способствовать развитию и диверсификации сегмента коммерческой недвижимости.
Источник: https://www.eg-online.ru/article/478871/
Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр»
В 2023 г. наблюдался активный рост спроса на недвижимость во всех сегментах, в том числе в коммерческом. Это очевидный результат совокупности экономических факторов. Высокий уровень инфляции, сложности с зарубежными рынками заставляли людей ради сохранения капитала вкладываться в недвижимость на территории РФ. Коммерческая недвижимость обрела статус «тихой гавани» для крупных и средних инвесторов, так как этот сегмент им более чем понятен. Именно здесь сосредоточена высокая доходность и возможность пассивного заработка. Аренда офисных, торговых площадей и апартаментов пользуется на рынке высоким спросом. Поэтому компании и частные лица, располагающие необходимым капиталом, охотно вкладываются в этот сегмент, чтобы получать максимальный результат от вложений. В первой половине 2024 г. сохранятся позитивные тенденции для инвесторов данного сегмента. Спрос продолжит держаться на высоком уровне, оставляя пространство для уверенного развития рынка и обоснованных инвестиционных решений. Комментарий эксперта Сергей Ионов, эксперт компании «Третий Рим» Рост инвестиций в коммерческую недвижимость в 2023 г. является беспрецедентным. На это повлияло несколько факторов, в том числе снижение ключевой ставки, укрепление рубля и снижение рисков. Однако, несмотря на этот рост, мы не ожидаем, что он будет продолжаться в том же темпе в последующие годы. Скорее всего, рост инвестиций будет более умеренным, поскольку рынок будет адаптироваться к новым условиям. В целом мы считаем, что рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в России будет развиваться в позитивном направлении. Однако инвесторам необходимо тщательно подходить к выбору объектов и диверсифицировать свой портфель, чтобы снизить риски. В дальнейшем рынок инвестиций в коммерческую недвижимость будет развиваться в следующих направлениях: Смещение фокуса на региональные рынки. В условиях санкций российские инвесторы будут все больше внимания уделять региональным рынкам, которые менее подвержены внешним рискам. Увеличение спроса на складскую недвижимость. Спрос на нее будет расти в связи с развитием e-commerce. Снижение интереса к офисной недвижимости. Интерес к ней будет снижаться в связи с переходом на удаленную работу. Инвесторы, которые будут учитывать эти тенденции, смогут добиться успеха на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость.
Комментарий эксперта
Сергей Гатауллин, к.э.н., ведущий научный сотрудник, Лаборатория социального моделирования ЦЭМИ РАН
Значительный рост инвестиций в сегмент российской коммерческой недвижимости обозначенного периода по большей части обусловлен закрытием крупных сделок по продаже иностранными владельцами. Прежде всего — сделки по продаже крупных объектов торговой недвижимости, принадлежавшей западным брендам, ушедшим с российского рынка. Что касается перспектив вложений в коммерческий сегмент недвижимости в этом году, то вполне возможно некоторое снижение по итогам 2024 г., а вектор дальнейшей динамики определят как норма доходности «квадрата», так и значение основных инструментов денежно-кредитной политики. В настоящее время покупки коммерческой недвижимости без серьезного дисконта или специальных условий не выглядят самым эффективным решением.
Комментарий эксперта
Дмитрий Желнин, управляющий партнер, «Митсан Консалтинг»
Значительный рост инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2023 г., достигший 489 млрд руб., обусловлен рядом факторов. Одним из ключевых является развитие маркетплейсов и рост потребности в больших складских комплексах, что стимулирует инвестиции в этот сектор. Это поддерживает расширение существующих складов и строительство новых, что в целом укрепляет инфраструктуру для онлайн-торговли. Кроме того, в условиях международных санкций российские инвесторы ищут надежные способы капиталовложений внутри страны, и коммерческая недвижимость представляет собой один из таких вариантов. Вместо вложений в зарубежные активы инвестиции направляются на отечественный рынок недвижимости, в том числе в коммерческий сегмент. Что касается перспектив рынка инвестиций в коммерческую недвижимость в текущем году, ожидается его дальнейшее развитие и рост. Однако необходимо учитывать и некоторые негативные факторы. К примеру, кадастровая оценка 2023 г. значительно повысила кадастровую стоимость недвижимости, что приведет к росту налогов. Это, в свою очередь, потенциально может негативно сказаться на инвестиционной привлекательности, особенно для малых и средних инвесторов. Таким образом, рынок коммерческой недвижимости в России будет развиваться в условиях баланса между увеличением спроса, обусловленного внутренними потребностями рынка, и возможными финансовыми трудностями, связанными с увеличением налоговой нагрузки из-за повышения кадастровой стоимости. Важно также отметить, что эффект от повышения кадастровой стоимости может проявиться не сразу, но потенциальные инвесторы уже учитывают эти изменения при принятии решений об инвестициях. В итоге это может привести к более осмотрительному подходу к инвестициям в коммерческую недвижимость, особенно в краткосрочной перспективе. В долгосрочной перспективе рынок может адаптироваться к новым условиям, и инвесторы могут искать новые стратегии для уменьшения налоговой нагрузки, что также будет способствовать развитию и диверсификации сегмента коммерческой недвижимости.
Источник: https://www.eg-online.ru/article/478871/
